Cusco y el Valle Sagrado representan una de las oportunidades de inversión hotelera más prometedoras de Latinoamérica en 2026, respaldadas por factores como la recuperación total del turismo post-pandemia, reconocimiento internacional en rankings de viajes premium, y una demanda sostenida de más de 790,000 visitantes anuales. Este análisis proporciona una guía completa para inversionistas interesados en este sector dinámico.
Estado del Mercado Hotelero: 2026 como Punto de Inflexión
Recuperación y crecimiento acelerado:
Cusco experimentó una recuperación remarkable tras la pandemia, alcanzando 70% de ocupación en 2024, igualando niveles pre-pandemia de 2019. Las proyecciones para 2025-2026 son altamente positivas, con ocupación esperada superior al 72% y una demanda sostenida de turismo internacional de lujo. Este panorama contrasta favorablemente con destinos globales saturados, posicionando Cusco como mercado de alto crecimiento.
Inventario de propiedades disponibles:
Debido a la incertidumbre post-pandemia, se acumuló un stock significativo de hoteles en venta en Cusco y el Valle Sagrado. Muchas de estas propiedades no son propiedades en dificultades, sino establecimientos con antecedentes probados de éxito y ubicaciones privilegiadas cerca de atracciones turísticas principales. Este inventario favorable reduce la competencia para nuevas inversiones.
Requisitos Legales para Inversionistas Extranjeros
Derechos de propiedad:
Perú ofrece un marco legal altamente favorable para propietarios extranjeros. Los inversionistas extranjeros tienen derechos de propiedad iguales a los ciudadanos peruanos, sin restricciones en la cantidad de propiedades que pueden comprar.
Restricciones limitadas:
Las únicas restricciones aplican a propiedades ubicadas dentro de 50 km de las fronteras internacionales (Ecuador, Colombia, Brasil, Bolivia, Chile), que requieren autorización gubernamental explícita. Cusco y el Valle Sagrado se encuentran fuera de estas zonas restringidas, permitiendo compra libre.
Documentación requerida para compra individual:
- Pasaporte válido
- RUC (Registro Único de Contribuyente): Número de identificación tributaria emitido por SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria)
- Tarjeta de identificación de extranjero o visa de negocios (opcional, pero recomendable)
Para compras corporativas:
- Documentos de incorporación de la empresa (traducidos y legalizados)
- Poder notarial otorgado a representante legal local
- RUC corporativo
- Legalización consular o Apóstil para documentos extranjeros
Proceso de compra:
El procedimiento típicamente requiere: firma de contrato preliminar, realización de diligencia legal con notario o abogado, firma del escritura público ante notario, y registro en el Registro Público de Propiedades. El tiempo total suele ser 60-90 días desde la firma del contrato preliminar.
Estructura Tributaria Favorable
Impuesto sobre la renta por alquiler:
Uno de los aspectos más atractivos del régimen tributario peruano es el impuesto fijo del 5% sobre ingresos brutos de alquiler para inversores individuales. Esta tasa es significativamente más baja que en otros mercados latinoamericanos. Para inversores corporativos, la tasa es 29.50% sobre ingresos netos.
Impuesto a la propiedad (Impuesto Predial):
El impuesto anual a la propiedad varía según el valor declarado (autovalúo):
Donde 1 UIT (Unidad Impositiva Tributaria) en 2025 equivale a PEN 5,300 (aproximadamente USD $1,430).
Impuesto de compraventa (Alcabala):
Al comprar propiedad, se paga 3% del valor de la propiedad menos aproximadamente USD $12,000 (equivalente a 10 UIT).
Ganancias de capital:
Para residentes peruanos que venden propiedades inmobiliarias: 5% sobre ganancias netas. Para no residentes: 30% sobre ganancias brutas, pero este puede reducirse significativamente mediante planificación tributaria con vehículos especializados (SPVs) y tratados de doble imposición.
Beneficios tributarios para hoteles:
Ley 32219 extiende hasta 31 de diciembre de 2026 una tasa reducida de IVA del 8% (vs. 18% normal) para servicios hoteleros y de hospedaje en microempresas y pequeñas empresas. Desde 2027, aumentará a 12%, y a 18% desde 2028.
Exención de IVA para huéspedes extranjeros:
Huéspedes extranjeros no residentes en Perú por menos de 60 días están exentos del IVA (18%), lo que mejora significativamente la competitividad de precios.
Estructura de Precios de Propiedades Hoteleras
Precios por metro cuadrado en Cusco y Valle Sagrado:
| Ubicación | Precio (PEN/m²) | Precio (USD/m²) |
|---|---|---|
| Cusco Centro | PEN 3,000–6,000 | USD $815–$1,630 |
| Valle Sagrado | PEN 2,800–5,500 | USD $765–$1,500 |
| Ollantaytambo | PEN 2,500–4,800 | USD $680–$1,305 |
En comparación, Lima varía entre PEN 5,000–9,000/m² (USD $1,360–$2,450).
Ejemplos de propiedades en venta (2025):
Una propiedad hotelera en el Valle Sagrado con 30 habitaciones terminadas, 4,982 m² de terreno y 2,087 m² de construcción (expandible a 4,000 m²) representa una oportunidad típica. El formato arquitectónico andino tradicional añade valor para el segmento de lujo.
Un hotel boutique de 7 suites con piscinas y spa en el Valle Sagrado, construido en 1,200 m² sobre terreno de 9,000 m² y con capacidad para 20-25 huéspedes, es el modelo preferido de inversionistas.
Modelos de Inversión Hotelera
Airbnb y alquileres de corta duración:
Cusco es el segundo mercado más fuerte de Perú para alquileres vacacionales. Los datos muestran:
- Promedio de ingresos anuales por propiedad: PEN 69,216 (USD $6,166) en Cusco general; USD $5,003 en Distrito de Cusco
- Ocupación promedio: 54% a nivel ciudad; 46% en Distrito de Cusco
- Tarifa promedio diaria (ADR): PEN 259 (USD $32) en Cusco; USD $40 en Distrito de Cusco
Propiedades de alto rendimiento (Top 10%): Generan USD $1,277+ mensuales, con ocupación del 86%+ y ADR de USD $71+.
Propiedades típicas (mediana): Generan USD $405 mensuales con ocupación del 46% y ADR de USD $30.
La estacionalidad es clara: Julio es el mes pico (USD $718 promedio), mientras que febrero es el más bajo (USD $439). Las mejores ubicaciones incluyen Centro Histórico, San Blas, Ollantaytambo, Pisac, Chinchero y Maras.
Retorno sobre inversión (ROI):
Para una propiedad Airbnb de USD $150,000 con ocupación del 54% y ADR de USD $32, el ingreso anual es aproximadamente USD $3,200. Después de gastos operacionales (30-35%), servicios de gestión (15-20%), impuestos y mantenimiento, el ROI anual típico oscila entre 8-12%.
Hoteles boutique operados profesionalmente:
El segmento de lujo ofrece márgenes más altos. Un hotel boutique de 7-20 suites con tarifa promedio de USD $150-300/noche puede generar ingresos anuales de USD $300,000-700,000 con ocupación del 65-75%.
Modelos de trekking y lodge (especializado):
Propiedades de 16-50 habitaciones localizadas en rutas de trekking (Salkantay, Choquequirao, Lares) generan USD $2,400-3,250 por grupo de 5-7 días. Un lodge operado por 40-50 semanas anuales con 2-3 grupos simultáneos puede generar USD $200,000-400,000 anuales.
Financiamiento y Capital
Acceso a financiamiento:
Instituciones internacionales como IDB Invest proporcionan financiamiento a empresas de hospitalidad. En 2025, IDB Invest cerró un paquete de financiamiento de $17 millones con Inkaterra, incluyendo un préstamo de $12 millones para expansión en Madre de Dios y la zona de Machu Picchu.
Bancos peruanos como BCP, Interbank y Scotiabank ofrecen créditos hipotecarios para propiedades comerciales a tasas de 6-8% con plazos de 15-20 años. Muchos requieren mínimo 30-40% de aporte inicial.
Estructuras de inversión:
- Equity total (100% capital propio): Mejor retorno pero mayor exposición de capital
- Debt-Equity 50-50: Combinación de financiamiento de 50% y capital propio de 50%
- Joint Venture (JV): Asociación con operadores locales para reducir riesgo operacional
Mountain Lodges of Peru, operador establecido, utiliza estructura 36% equity, 15% joint venture equity, 49% debt para proyectos nuevos.
Costos Operacionales Proyectados
Para un hotel boutique de 20 habitaciones en Valle Sagrado:
| Concepto | Costo Mensual (USD) |
|---|---|
| Nómina (10-15 empleados) | $3,000–$4,500 |
| Servicios (agua, luz, gas) | $800–$1,200 |
| Alimentos y provisiones | $2,000–$3,000 |
| Mantenimiento y reparaciones | $500–$1,000 |
| Marketing y reservas | $600–$1,000 |
| Seguros y licencias | $400–$600 |
| TOTAL | $7,300–$11,300 |
Con ocupación del 65% y ADR de USD $200/noche (20 habitaciones × 65% × 30 días × $200 = USD $78,000), el margen neto sería aproximadamente 30-40%.
Requisitos de Licenciamiento y Regulación
Permisos municipales:
Los municipios de Cusco y el Valle Sagrado requieren:
- Licencia de funcionamiento de la municipalidad
- Certificado de compatibilidad de uso del terreno
- Inspección de seguridad y sanitaria
- Registro ante MINCETUR (Ministerio de Comercio Exterior y Turismo)
Estudio arqueológico:
Dado que Cusco es Patrimonio de la Humanidad por UNESCO, muchas propiedades requieren un estudio arqueológico por el Instituto Nacional de Cultura (INC). Este proceso toma 60-120 días pero no genera costos adicionales significativos.
Regulaciones de altitud y construcción:
Construcciones a altitud superior a 3,400 metros (Cusco) deben adherirse a códigos especializados para terreno andino, incluyendo drenaje, cimentación especial, y aislamiento térmico. Los costos de construcción para hoteles boutique en Cusco son aproximadamente 15-20% más altos que en Lima debido a estos requisitos.
Tendencias de Inversión para 2026
Oportunidades emergentes:
Eco-lodges sostenibles: La demanda por turismo responsable ha generado inversión en propiedades con energía renovable, gestión de residuos, y participación comunitaria. IDB Invest está priorizando estos proyectos.
Hoteles boutique multisensoriales: Experiencias culinarias, bienestar, y actividades experienciales integradas son el segmento de mayor crecimiento en lujo peruano.
Propiedades de estancia prolongada: Aparthoteles y residencias con servicios hoteleros completos para trabajadores remotos representan una categoría emergente con márgenes estables y menor volatilidad estacional.
Trekking lodge expansion: Rutas alternativas a Machu Picchu (Choquequirao, Ausangate, Lares) están atrayendo inversiones especializadas.
Riesgos y Consideraciones Críticas
Volatilidad política y seguridad: Perú ha experimentado protestas que impactaron turismo en 2022-2023. Aunque recuperado, la estabilidad política debe monitorearse.
Saturación potencial: Con 3,873 listados activos de Airbnb solo en Cusco, el mercado de corta duración muestra signos de competencia creciente. Las propiedades genéricas enfrentan presión de precios.
Dependencia estacional: Julio-agosto y febrero-marzo concentran 50-60% del flujo anual. La operación requiere gestión sofisticada de precios dinámicos.
Requisitos de capital de trabajo: Los nuevos hoteles requieren 3-6 meses de capital de trabajo antes de lograr ocupación consistente, ampliando el horizonte de recuperación de inversión.
Recomendación Final por Perfil de Inversor
Inversor conservador (USD $100,000-300,000):
Considere Airbnb de 2-4 habitaciones en ubicaciones premium (Centro Histórico, San Blas). ROI esperado: 8-12% anual. Menor complejidad operacional.
Inversor sofisticado (USD $300,000-800,000):
Hotel boutique de 10-15 habitaciones en Valle Sagrado con enfoque experiencial (gastronómico, bienestar). Financiamiento de 40-50%. ROI esperado: 12-18% anual.
Inversor institucional (USD $1,000,000+):
Proyecto especializado de lodge de trekking o eco-resort. Partnership con operadores establecidos. ROI esperado: 15-25% anual con impacto comunitario medible.
Ventana de oportunidad:
2026 presenta el punto de inflexión óptimo: mercado recuperado con inventario acumulado, regulaciones estables post-reforma tributaria, y demanda de lujo con 8% crecimiento anual proyectado. Los inversionistas que actúen en los próximos 12 meses tendrán acceso a propiedades de calidad a precios favorable antes de una posible apreciación de 15-25% esperada para.